Cedolare secca (aggiornamento 2016)

Scheda informativa (aggiornamento 2016 in fondo)

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: e’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 (Dl 47/2014).

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come si sceglie

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Come e quando si paga

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.
A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Aggiornamento 2016

3. NOVITÀ IN MATERIA DI “CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI”
L’art. 7-quater co. 24 del DL 193/2016 convertito apporta alcune novità in materia di “cedolare secca sulle locazioni abitative”, con particolare riferimento alla proroga del contratto di locazione ed alla risoluzione del contratto per il quale fosse stata validamente espressa l’opzione.
Nello specifico, la nuova norma:
dispone che l’opzione per la cedolare secca non sia revocata in caso di mancata presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione (nel termine di 30 giorni dalla proroga medesima), sicché il contribuente potrà continuare ad applicare l’imposta sostitutiva, purché abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di applicare il regime sostitutivo, pagando la cedolare alle relative scadenze e compilando l’apposito quadro in dichiarazione dei redditi;
prevede, che, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale fosse stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, entro 30 giorni dalla proroga medesima, si applichi la sanzione in misura fissa pari a 100,00 euro (ridotti a 50,00 euro nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni);
aumenta la sanzione applicabile in caso di mancata presentazione della comunicazione della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca. Tale sanzione era stata fissata nella misura di 67,00 euro (ridotti a 35,00 euro nel caso in cui il ritardo non fosse superiore a 30 giorni), con decorrenza dall’1.1.2016, dall’art. 17 co. 1 del DLgs. 24.9.2015 n. 158, ma è stata, ora, elevata a 100,00 euro (ridotta a 50,00 euro nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni).

3.1 DECORRENZA
Le novità in materia di cedolare secca introdotte dal DL 193/2016 convertito sono entrate in vigore il 3.12.2016 (data di entrata in vigore della L. 225/2016).

3.2 PROROGA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
I contratti di locazione “ordinari” sono, normalmente, strutturati con uno schema detto “4+4”, che significa che il contratto, dopo i primi 4 anni di svolgimento, si proroga automaticamente per ulteriori 4 anni se non si verificano eventi particolari.
Anche i contratti c.d. “a canone concordato” sono strutturati con il medesimo meccanismo di rinnovo automatico, che si sviluppa, però, come “3+2”: la durata originaria è di 3 anni e la proroga è di 2 anni.
Adempimenti legati alla proroga del contratto
Dal punto di vista impositivo, la proroga del contratto di locazione comporta:
l’obbligo di comunicare la proroga del contratto (a norma dell’art. 17 del DPR 131/86, come modificato dal DLgs. 158/2015), entro 30 giorni dal verificarsi della proroga medesima;
l’obbligo di corrispondere l’imposta di registro sulla proroga del contratto, a meno che sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca (che sostituisce l’imposta di registro e di bollo sulla locazione per il periodo della proroga);
la necessità di esprimere l’opzione per la cedolare secca, ove si voglia accedere a tale regime (su tale obbligo era sorto qualche dubbio in passato, ma le indicazioni desumibili dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011 n. 55394 andavano in questo senso).
I tre adempimenti sopra elencati, pur autonomi, si integrano a vicenda, in quanto la mancata comunicazione impedisce al contribuente di esprimere l’opzione e fa, quindi, a rigore, risorgere l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro.

3.2.1 Conseguenze della mancata comunicazione sull’opzione
Fino al 2.12.2016, la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale fosse stata validamente espressa l’opzione per la cedolare secca in sede di registrazione era passibile di determinare gravi conseguenze per il contribuente.
Infatti, la mancata comunicazione impediva di confermare l’opzione e, quindi, comportava l’uscita dal regime sostitutivo (con le conseguenze derivanti dal mancato pagamento dell’imposta di registro e di bollo e dal pagamento della cedolare secca in luogo dell’ordinaria IRPEF e relative addizionali).
Remissione in bonis
A tale situazione molti uffici dell’Agenzia delle Entrate ritenevano potesse porsi rimedio mediante la “remissione in bonis” di cui all’art. 2 del DL 16/2012, pagando 258,00 euro (250,00 euro dall’1.1.2016). A tale conclusione gli uffici pervenivano facendo applicazione di quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 20.12.2012 n. 47 (§ 2).
Novità del DL 193/2016 convertito
Con efficacia dal 3.12.2016, il DL 193/2016 convertito ha invece stabilito che la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale fosse stata validamente espressa l’opzione per la cedolare secca in sede di registrazione non comporta la revoca della cedolare, purché il locatore abbia mantenuto un comportamento “coerente”, ovvero abbia:
effettuato correttamente i pagamenti della cedolare secca alle relative scadenze;
dichiarato i redditi da cedolare nel quadro RB di UNICO (o nel quadro B del modello 730).
Nessun riferimento viene operato dalla nuova norma alla raccomandata da inviare al conduttore per comunicare la rinuncia agli aggiornamenti del canone, raccomandata che costituisce condizione di efficacia dell’opzione per la cedolare secca. Ciò potrebbe significare che l’invio della raccomandata risulti “ininfluente” ai fini della conservazione della cedolare anche nel periodo della proroga.
Pertanto, dal 3.12.2016, coloro che, entro 30 giorni dalla data della proroga del contratto di locazione omettano di comunicare la proroga medesima all’Agenzia delle Entrate e, quindi, di confermare la volontà di applicare la cedolare secca sulle locazioni abitative, non perdono tale possibilità, ma possono continuare ad applicare la cedolare secca, purché abbiano pagato l’imposta sostitutiva alle scadenze ed abbiamo correttamente compilato la dichiarazione dei redditi.

3.2.2 Conseguenze sanzionatorie della mancata comunicazione
Se la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca non comporta, dal 3.12.2016, la perdita del regime sostitutivo, essa comporta però l’applicazione di una specifica sanzione, non prevista dalla disciplina previgente.
In particolare, il nuovo art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011 stabilisce che, in caso di mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca, trovino applicazione le seguenti sanzioni:
100,00 euro, se la comunicazione della proroga avviene con un ritardo superiore a 30 giorni (cioè avviene oltre 60 giorni dopo la data della proroga);
50,00 euro, se la comunicazione della proroga avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni (cioè avviene entro 60 giorni dalla data della proroga).
Si rileva, infatti, che in tal caso, in assenza di questa specifica norma sanzionatoria, non potrebbe trovare applicazione alcuna sanzione per omesso versamento, atteso che la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla locazione.

3.3 RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Dal 3.12.2016, sono state aumentate le sanzioni applicabili in caso di mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca (prima fissate nella misura di 67,00 euro o 35,00 euro).
In base alle nuove norme, chi, entro 30 giorni dal verificarsi della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, ometta di presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate, per comunicare la risoluzione, è tenuto a pagare una sanzione pari a:
50,00 euro, se il ritardo è pari o inferiore a 30 giorni (cioè se la risoluzione viene comunicata entro 60 giorni dal suo verificarsi);
100,00 euro, se il ritardo è superiore a 30 giorni (cioè se la risoluzione viene comunicata oltre 60 giorni dopo il suo verificarsi).

In questo modo, diventano identiche le sanzioni applicabili in caso di mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga o la risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca.